マンション建替え円滑化法 敷地分割事業

マンション建替え円滑化法 敷地分割事業 ①除却の必要性に係る認定（特定要除却認定）（102条） ・管理者等の申請で、特定行政庁が認定 ・認定の申請には、総会（全棟一括管理の場合は、団地総会）の普通決議が必要。 ※特定行政庁への認定手続きは、各棟の管理者等が各棟について行う。 ・適用対象 ・耐震性の不足 ・火災に対する安全性の不足 ・外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ

①除却の必要性に係る認定（特定要除却認定）（102条） ・管理者等の申請で、特定行政庁が認定 ・認定の申請には、総会（全棟一括管理の場合は、団地総会）の普通決議が必要。 ※特定行政庁への認定手続きは、各棟の管理者等が各棟について行う。 ・適用対象 ・耐震性の不足 ・火災に対する安全性の不足 ・外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ ②敷地分割決議（4/5以上の多数により決議）（115条の4） ・敷地分割線、土地・共有持分の帰属、概算費用、費用分担、駐車場・集会所等の管理・使用の事項等を決議 ③敷地分割組合の設立、認可（3/4以上の同意） ・定款および事業計画を作成 ・建替え合意者の確定、合意者名簿作成、3/4以上の同意取得、同意書作成。 ・組合設立の認可および公告 ④組合設立認可の公告後、敷地権利変換手続開始の登記を申請（189条） ・組合は、組合設立認可の公告があったときは、遅滞なく、団地内建物の所有権（専有部分のある建物にあっては区分所有権）及び分割実施敷地持分について、敷地権利変換手続開始の登記を申請する必要がある。 ※代位による分筆登記の申請（209条） ・敷地分割組合が敷地の分筆登記の申請を行う場合には、敷地権利変換の登記とは別の登記手続き（代位による分筆登記の申請）によって処理することが必要となる。 ⑤敷地権利変換計画の総会決議・認可（過半数で決議） ⑥敷地権利変換計画の認可後～敷地権利変換期日 ・従前の持分は失われ、敷地権利変換計画で定められた持分を新たに取得することとなる。 ・敷地権利変換計画に基づく清算（清算金の徴収又は交付） ⑦敷地分割、組合の解散 ・敷地権利変換後の土地及びその権利についての登記、敷地分割組合の解散。 ⑧旧団地管理組合の消滅、新たな管理組合の設立 ・旧団地管理組合の解散集会、修繕積立金等の清算、新たな団地管理組合の設立準備 ・敷地分割事業の完了に伴い、区分所有法第65条の団地となる場合には除却マンション敷地の団地と非除却マンション敷地の団地は、それぞれ新たな団地（区法65条）となる。

〇通知事項 ・会議の目的たる事項（「敷地分割決議」について問う旨） ・議案の要領（敷地分割決議で定める事項(敷地分割線、費用の概算額、費用の分担方法、団地共用部分の取扱い など）を要約したもの) ・敷地分割を必要とする理由 ・特定要除却認定マンションの除却の実施方法 ・マンション建替え等の中長期的な計画が定められているときは当該計画の概要

〇敷地分割決議で定める事項 ・除却マンション敷地となるべき土地の区域及び非除却マンション敷地となるべき土地の区域 ・敷地分割後の土地等の帰属に関する事項 ・敷地分割後の団地共用部分の共有持分の帰属に関する事項 ・敷地分割に要する費用の概算額 ・敷地分割に要する費用の分担に関する事項 ・団地内の駐車場、集会所その他の共同利用施設の敷地分割後の管理及び使用に関する事項

〇議決権について ・当該団地建物の敷地又は借地権の共有持分の割合によるもの。 ※区法第38条の規定（土地又は附属施設の割合を議決権とする点、議決権について規約で別段の定めを可能とする点）は適用されない。

●定款に記載する事項（166条）

①組合の名称 ・名称中に”敷地分割組合”という文字 ②分割実施敷地に係る団地の名称及びその所在地 ③事務所の所在地 ④事業に要する経費の分担に関する事項 ・組合員が負担する賦課金に関する事項を記載。 ⑤役員の定数、任期、職務の分担並びに選挙及び選任の方法に関する事項 ⑥総会に関する事項 ⑦総代会を設けるときは、総代及び総代会に関する事項 ⑧事業年度 ⑨公告の方法 ・組合の行う公告は、敷地権利変換計画の公告（199条）、書類の送付に代わる公告（212条がある。 ⑩その他国土交通省令で定める事項 ・審査委員に関する事項及び会計に関する事項を定める。

●事業計画に記載する事項（169条） ①団地内建物の状況 ・規模、構造及び設備 ・竣工年月日 ・維持管理の状況 ②分割実施敷地の区域 ・分割実施敷地位置図、分割実施敷地区域図 ③敷地分割の概要 ・敷地分割を必要とする理由 ・特定要除却認定マンションの除却の実施方法（予定） ・マンションの建替え等その他の団地内建物における良好な居住環境を確保するための措置に関する中長期的な計画が定められているときは当該計画の概要 ④除却マンション敷地及び非除却マンション敷地の区域 ・それぞれの敷地位置図及び敷地区域図 ⑤事業施行期間 ⑥資金計画 ⑦その他国土交通省令で定める事項 ・団地内建物の附属施設の状況 ・敷地の区域の現況（①区域内にある団地内建物、その附属施設及び通路の位置 ②維持管理の状況）

●敷地分割組合の設立認可申請（168条）

・定款および事業計画を作成。 ・定款及び事業計画については、敷地分割合意者並びにその議決権の各3/4以上の多数の同意が必要。 ・敷地分割合意者は、5人以上が設立発起人となって、都道府県知事等に組合設立認可の申請。

●組合の運営

〇組合員（174条） ・組合の設立が認可されると、特定団地建物所有者の全員が組合の構成員となる。

〇役員（175条） ・役員・総代の任期は3年。

〇総会の決議事項（177、179条） ・敷地権利変換計画及びその変更は普通決議。

〇審査委員の選任 ・”土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公平な判断をすることができる者”のうちから、審査委員3人以上を選任する必要がある。（185条） ・一般的には、弁護士や不動産鑑定士等が審査委員として選任されるものと考えられる。

●敷地権利変換手続開始の登記（189条）

・組合は、組合設立認可の公告があったときは、遅滞なく、団地内建物の所有権（専有部分のある建物にあっては区分所有権）及び分割実施敷地持分について、敷地権利変換手続開始の登記を申請する必要がある。 ・この登記以降は、組合員が団地内建物の所有権及び分割実施敷地持分を処分するときは、組合の承認を得る必要がある。 ・組合は、事業の遂行に重大な支障が生ずることその他正当な理由がなければ、前項の承認を拒むことができない。

●敷地権利変換計画の決定及び認可（190条）

〇敷地権利変換計画 ・敷地権利変換計画の内容については、敷地分割決議において定められた敷地分割後の土地等及び団地共用部分の共用持分の帰属に関する事項に則り定められるものであり、権利関係の調整は必要としないことから、同計画の決定は、普通決議で決議する。

〇敷地権利変換計画に定める事項（142条） 1)除却マンション敷地及び非除却マンション敷地の区域 2)除却敷地持分を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所 3)前号に掲げる者が有する分割実施敷地持分及びその価額 ・近傍類似の土地又は近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額 4)分割実施敷地持分に対応して与えられることとなる除却敷地持分の明細及びその価額 5)非除却敷地持分等を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所 6)前号に掲げる者が有する分割実施敷地持分及びその価額 7)分割実施敷地持分に対応して与えられることとなる非除却敷地持分等の明細及びその価額 8)敷地分割後の団地共用部分の共有持分が与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所、与えられることとなる団地共用部分の共有持分並びにその価額 9)敷地権利変換期日においてその有する団地共用部分の共有持分を失い、かつ、当該共有持分に対応して、敷地分割後の団地共用部分の共有持分を与えられないものの氏名又は名称及び住所、失われる団地共用部分の共有持分並びにその価額 10)分割実施敷地持分について担保権等の登記に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利 11)前号に掲げる者が除却敷地持分又は非除却敷地持分等の上に有することとなる権利 12)清算金の徴収に係る利子又はその決定方法 13)敷地権利変換期日 14)その他国土交通省令で定める事項 ・分割実施敷地持分を有する者が分割実施敷地並びに除却マンション敷地又は非除却マンション敷地に存する建物（団地共用部分を除く。）について有する所有権 ・敷地分割後の団地共用部分の共有持分が与えられることとなる者の敷地分割前の団地共用部分の共有持分（団地共用部分がある場合に限る。）及びその価額

●清算（205条） ・組合は、敷地権利変換計画において、分割実施敷地持分又は団地共用部分の共有持分の従前と従後の価額について差額がある場合は、その差額に相当する金額の徴収又は交付を行う。

●清算金の供託及び物上代位（206条） ・担保権の目的物である分割実施敷地持分又は団地共用部分の共有持分について清算金が交付される場合には、組合が供託することとなり、担保権者は供託された清算金に対してその権利を行使することができることとしている（物上代位）。 ・担保権者は、供託所に還付請求をすることによりその対価を得ることができる。

●敷地権利変換の登記（204条） ・敷地権利変換期日後遅滞なく、分割実施敷地につき、組合が敷地権利変換後の土地及びその権利について必要な登記を申請しなければならない。 ・組合が登記を行うまでの間は、他の登記をすることができない。

●組合の解散 ・敷地分割事業の完了、すなわち敷地権利変換後の土地及びその権利の登記の完了により組合は解散する。 ・事業の完了の際の組合の解散は、都道府県知事等の認可を受けなければならない。 ・借入金があるときは、解散について債権者の同意が必要。 ・組合が解散したときは、理事がその清算人となり、現務の結了、債権の取立て及び債務の弁済並びに残余財産の引渡し等の職務にあたる。

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