マンション管理士｜村上智史の「士魂商才」

８月１８日付の日本経済新聞に、『「理事会なし」マンション増える事情三井不動産、住友不動産が試験導入』と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 管理会社が理事会に代わってマンションを維持管理する「第三者管理方式」の導入が広がっている。 ■ 管理組合に設置された理事会が、管理会社や工事会社との折衝に当たる「理事会方式」を採用しているのが一般的。組合の理事長は「管理者」と呼ばれ、マンション管理の最高責任者と位置づけられる。■「第三者管理方式」とは、区分所有者の代わりに外部の専門家が管理者となってマンションの維持管理に責任を負うしくみの…

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士：村上智史（株式会社マンション管理見直し本舗代表）がご紹介します。

「理事会なしマンション」が増える業界事情と管理組合が抱えるリスクを考える

■ 管理会社が理事会に代わってマンションを維持管理する「第三者管理方式」の導入が広がっている。

■ 管理組合に設置された理事会が、管理会社や工事会社との折衝に当たる「理事会方式」を採用しているのが一般的。組合の理事長は「管理者」と呼ばれ、マンション管理の最高責任者と位置づけられる。■「第三者管理方式」とは、区分所有者の代わりに外部の専門家が管理者となってマンションの維持管理に責任を負うしくみのこと。

■ したがって、上記のケースでは、組合総会の開催や修繕計画の策定、修繕積立金の管理、居住者への報告といった理事会のすべての業務を実質的に管理会社が担うことになる。

■ 区分所有者は、管理会社が適切に業務を進めているかを監督し、組合総会などで管理会社の提案に賛否を示すだけでよくなる。

■ 第三者管理方式は組合運営に無関心な購入者が多いリゾートマンションや投資用マンションの管理手法として普及していた。ただ、国土交通省の調査によると、管理会社を管理者に選定したマンションは2018年度時点で6%にすぎなかった。

■ しかし、近年は一般的な分譲マンションでも導入する物件が増えている。共働き世帯が一般的になるなか、休日が活動の中心となる理事会業務を負担に感じる人は多い。そのため「理事にならなくてよい」というのがデベロッパーの売り文句になる。

■ 大手では三井不動産や住友不動産が試験導入している。住友不動産では都心部を中心に10件弱で採用済みで、購入者の反応を踏まえて導入物件を増やしていくという。

■ 一方、長谷工コミュニティや合人社計画研究所は既存の管理物件に第三者管理方式の導入を提案している。

■ 合人社グループでは管理受託中の約5000の組合のうち、すでに2割を第三者管理方式に切り替えた。長谷工コミュニティでは、首都圏と関西で合わせて20件近くの物件で導入済みとのこと。

■ 第三者管理方式を採用すると、区分所有者者は理事業務から解放される半面、維持管理への関心低下や管理会社への監視の目が甘くなる懸念があるという専門家の指摘もある。■ 長谷工コミュニティはそうした懸念を払拭すべく専用アプリを開発し、居住者からの提案や意見をいつでも投稿でき、賛同の多いアイデアはオンライン投票で実現できるようにするほか、組合内の情報や報告も公開して透明性の向上を図っているという。■ マンションは経年化に伴って住民の高齢化や売却や相続等での入替えなどによって多様化が進む。大規模物件ほど意見を集約するのは難しくなるため、今後は第三者管理方式を採用する物件は増えていく可能性が高い。

■ ただ、「理事会がなくなることで住民同士の交流が失われる側面もあるので、慎重に導入を判断する必要がある」と専門家は指摘する。

ただ、これは「一般的な第三者管理方式」ではないため、読者に誤解を与えかねません。

１）理事長外部専門家型 ２）外部管理者理事会監督型 ３）外部管理者総会監督型

本記事で紹介されているのは、 上記の３）の「外部管理者総会監督型」 です。

そのため、 管理組合との利益相反リスクが最も顕在化しやすいという問題を抱えています。

管理委託費が割高なケースが多い、竣工当初の修繕積立金の設定が低すぎるため将来的な段階増額リスクが大きいといったほとんどの管理組合が抱える「古くて新しい課題」の解決も、理事会が設置されていない管理組合ではもはや「お手上げ」状態になってしまいかねません。

なぜかというと、将来的に第三者管理方式が利益相反リスクがあるため理事会方式に変更したいと思っても、 「管理規約の変更」の壁が立ち塞がってくる からです。

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All Aboutマンション管理士ガイド

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役 1964年京都府出身。早稲田大学商学部を卒業後、1987年4月三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事したほか、投資顧問会社出向等を経て2013年3月退職し、同年4月より現職。

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